住宅や土地といった不動産を所有すると、固定資産税は原則課税されますが、課税標準額が次の条件なら税額は0円、つまり無料です。

• 土地：30万円未満
• 家屋：20万円未満
• 償却資産：150万円未満

では、上記の条件以外で相続等で空き家を所有した場合、固定資産税は無料なのか？の結論としては「空き家だから無料になることはありません。」

また、空き家・住宅等の「家屋」は、固定資産税が6分の1に減免される特例「小規模住宅」の対象外です。小規模住宅の減税対象は、「家屋の立っている土地」のみです。

ただし、注意点として、土地だけが対象であっても空き家の管理状態が悪いと、土地の減税が解除され、6倍になるリスクがあります。

本記事では、空き家のある土地に適用される固定資産税の特例軽減措置の仕組みや実際の事例を詳しく解説し、

• 空き家を解体して家屋の固定資産税を無料にするとどうなる？
• 賢く空家を活用するための無料アドバイス

も参考としてご紹介します。

固定資産税は空き家だと無料になるのか？

冒頭でお伝えした通り、住宅として利用していたマイホームや親族の家が空き家になっても、その不動産の固定資産税は残念ながら無料にはなりません。

しかし、ここで空き家のある土地の固定資産税の減免優遇を適用し続けるための大事な条件があります。

空き家のある土地の固定資産税がいくらになるか？は、「空き家の管理方法によって課税金額が変わる」ということをまず知っておいたください。

2025年現在、空き家は「空き家特措法」に基づき、適切に管理するよう義務付けされています。

管理が行き届かない空き家は、老朽化や倒壊の危険性が高まり、防犯上の問題も増加し、周囲の景観を損ねるため、地域全体の資産価値の低下につながる恐れがあります。

空き家を適切に管理していれば、空き家が建つ土地の固定資産税の軽減措置が適用されます。

一方、空き家所有者によって適切に管理されていないと自治体から「管理不全空家（特定空き家）」に認定され、「空き家の建つ土地の固定資産税の減免」が解除され、実質固定資産税は増加してしまいます。

したがって、空き家は適切な管理や対策が求められます。

参考　・国土交通省　管理指針、管理不全空家（特定空き家）の参考基準

空き家の土地の固定資産税はいくらかかる？相続した家が6倍にならない対策

住宅や土地といった不動産にかかる固定資産税は、土地と建物の評価額を基に計算され、その地域の評価額によって大きく異なります。

「空き家」も「不動産」なので、この税制が適用されるのですが、空き家の場合は「空き家特措法」が適用されるため、一般の住宅や土地、不動産にない特別な法律が適用されます。

空き家を適切に管理していると、空き家のある土地は「住まいとして利用している住宅」の優遇条件と同じ税率です。

参考　固定資産税の目安

土地の固定資産税評価額	住宅用地特例（1/6軽減）適用時	特例解除後（税率1.4%）
500万円	約11,600円	約7万円
1000万円	約23,300円	約14万円
2000万円	約46,600円	約28万円
4000万円	約93,300円	約56万円

 

※税率1.4％（標準）で計算
※「管理不全空家（特定空き家）」に指定されると住宅用地特例（1/6軽減）が適用されなくなり、固定資産税が大幅に上がる

そもそも固定資産税は、「住んでいる建物、マイホームがある土地であれば、その土地の税金が6分の1に減免」されています。

実例　令和6年度固定資産税・都市計画税（土地家屋）課税通知書及び明細書

次の画像は、空き家に対する令和6年度の固定資産税・都市計画税納税通知書です。 空き家の固定資産税額率は1.4%です（ピンク枠）。そして、課税標準額は青枠の金額です。 空き家は、「管理不全空家」にならないよう管理をしているため、課税標準額は小規模住宅用地として、6分の1に減免されています。 課税標準額6分の1の計算は、次の画像が参考になります。 こちらの画像は固定資産税・都市計画税（土地家屋）課税明細書です。「当該年度課税標準額」には、6,817,200円（土地）と記載されています。先ほどの固定資産税納税通知書の土地の課税標準額は1,136,200円となっています。計算式は以下の通りです。 土地の場合　6,817,200円÷6（6分の1）＝1,136,200円

尚、家屋については空き家であっても、空き家でなくても課税標準額はそのままの金額で固定資産税率が適用されます。

「住んでいた家、住宅が空き家になり誰も住まなくなった」場合でも、空き家管理をしっかりとおこなえば、特例として土地の固定資産税が減免のままで税計算されます。

空き家や空き家のある土地の固定資産税を無料にはできなくても、この減税措置で税負担を大きく減らせます。

一方、空き家を放置し「管理不全空家（特定空き家）」に指定されると、空き家のある土地の固定資産税は最大6倍に増加する可能性があります。

つまり、土地の固定資産税が「更地」や「住宅以外の目的の建物や土地」と同等の税率になるわけです。

これらの対応は、「改正空家対策推進特措法（正式名称：空家等対策の推進に関する特別措置法）」に基づいています。

空き家・土地等の固定資産税の納税計算の担当は都道府県ごとの自治体ですが、空き家の管理不全の指定も含めて、法律は全国共通です。

具体的な金額については自治体の担当窓口に相談することが推奨されます。税率や特例軽減措置を理解し、適切な税金対策を講じることが可能です。

減免・軽減措置を受けるための空き家の適切な管理方法

もちろん空き家と土地を売却すれば、固定資産税で相談する必要はありませんが、不動産売却による相続税やライフプランの計画の関係で、すぐに売却できない方も多くおられるはずです。

特に都市部にある空き家であれば、土地の固定資産税の課税評価額は高額です。したがって、空き家であれば適切な管理は必須といえます。

売却せずにしばらくの間、空き家として所有しておく場合は、適切に空き家をしてその土地の固定資産税の減免の措置を受けるのが賢い方法です。

「空き家の適切な管理」については国土交通省のホームページで解説が載っています。

参考　国土交通省「自分は大丈夫！」と思っていませんか？空き家には適切な管理が不可欠です。

このように、空き家の固定資産税は無料・減額にはならないものの、空き家の適切な管理は土地の固定資産税減免の措置を受けられる有効な減税策です。

管理会社サービスに依頼することもできる

例えば、空き家を相続したので自ら管理したいけど、遠くの都市や田舎にあるので管理できない場合は、特定の不動産管理会社に空き家管理を依頼することもできます。

尚、注意点として空き家の管理は空き家管理サービス専門の不動産会社・ハウスメーカーなどで依頼できますが、月額5,000～10,000円前後の費用が目安です。

減税される優遇条件の計算金額より、管理費用が高い計算になることもあるので、損にならないようあらかじめ計画を立ててみてください。

空き家の管理方法や相談できる不動産会社については、こちらのページも参考にしてみてください。

参考　・ 【2025年最新】空き家管理の代行サービスを比較！実家の管理費用や管理不全空き家の放置リスクを徹底解説

このように、相続で空き家を所有しても、空き家を適切に管理し軽減措置を受けていれば、一定期間固定資産税が増額されずに所有しつづけられます。

空家の活用方法を解説！不動産賃貸・売却など検討できる選択肢は多い

空き家の活用とは、空き家を所有し家屋や土地の固定資産税を払うことを前提にして、ビジネスベースで空き家を活用し、収益を得る方法です。

この方法は「住まない空き家を所有し続ける」ため、土地の固定資産税の減免措置は受けれないため、固定資産税の部分だけみると負担が増大します。

※ただし、アパートやマンションなどの物件には特例措置が適用され、更地や駐車場、遊休地などの非住宅用地と比べて大幅に税負担が軽減される。

したがって、空き家の固定資産税を無料にしたいとお考えの方にとっては、ハードルが上がるかもしれません。

しかし、空き家の活用対策ができるのなら、例え土地の固定資産税が6倍になっても、固定資産税を無料にするよりも生活費の増加が期待できます。

空き家の活用方法としては、まず、空き家を賃貸物件として活用することで賃貸収入を得られ、固定資産税の支払いをカバーする一助となります。さらに、自治体によっては空き家再生プロジェクトを支援する制度があり、これを利用することで減税が期待できます。

地方では高齢者向けのシェアハウスや若者の移住促進のための住居として活用することが有効です。また、アートスペースやコワーキングスペースとしての利用は、多様なコミュニティの形成を促進します。空き家のリノベーションを行い賃貸物件として提供することで、家賃収入を得ることもでき、固定資産税の負担を軽減する対策となります。

観光地に位置する空き家は宿泊施設やカフェに転用することで地域経済の活性化に貢献できます。

このように、空き家の効果的な活用方法はいろいろ考えられますが、まず地域のニーズを把握することが重要です。

空き家を放置するよりも、これらの活用方法を通じて地域貢献を果たす可能性があります。

空き家の活用方法に関しては、こちらのページでさらに詳しく解説しています。

参考　・ 【2025年最新】空き家を賢く活用！副収入を生む最新アイデアと成功事例15選

空家の税金無料対策！解体して更地で売却したり、そのまま売って手放せば税金は0円！

逆に空き家の所有を放棄すれば、固定資産税はもちろんのこと、「空き家活用のリスク」もゼロになり、空き家の固定資産税で悩むことはなくなります。空き家の固定資産税が6倍になる？という不安からも解消されます。

解体して更地で売却したり、空き家の買取見積を依頼し売却の検討をすることで、家屋や土地の固定資産税を0円にできるので、空き家にかかわる固定資産税を無料にしたいとお考えの方には、もっともよい選択肢の一つといえるでしょう。

空き家の売却に関しては、かかる諸経費等の費用や売却益による税金といった注意点もあります。詳しい解説はこちらのページを参照してください。

参照　・ 【2025年最新】空き家売却で損しない！売却費用・税金・注意点を徹底解説

空き家を解体する場合の費用がいくらかかるのかを考慮することも重要です。

参考　・空き家を解体したい方へ。取り壊しの費用と補助金について解説

空き家を解体する場合、特例措置を活用することで、一定の条件を満たせば固定資産税の減免を受けることも可能です。

具体例として、空き家を解体して更地にすることで税額が下がる場合や、リフォームを行い条件を満たすことで減免を受けられるケースがあります。これらの対策を組み合わせることで、空き家にかかる固定資産税を大幅に軽減することができます。

空家についての無料相談でよくある質問と回答