「空き家を放置しておくと何か問題があるのか」「どうすればいいか分からない」とお悩みではありませんか？

空き家を放置すると、近隣住民への迷惑行為や税金の負担増加など、様々なリスクが伴います。

この記事では、空き家の管理方法について、放置リスク、維持費、トラブル回避策など、あらゆる角度から徹底的に解説します。空き家管理に関する最新情報やノウハウを知りたい方は、ぜひ参考にしてください。

その他、空き家の税金対策、相続対策など、空き家に関する様々な問題を解決するための情報を網羅しています。 空き家を放置せずに、適切な対策を行い、安心安全な未来を築きましょう。

空き家を放置するリスク

近年、核家族化や人口減少の影響で空き家が増加の一途を辿っています。総務省統計局の「住宅・土地統計調査」によると、2023年時点で全国の空き家は約849万戸に達し、空き家率は過去最高の13.8％を記録しました。これは、約7軒に1軒が空き家という計算になります。

空き家を放置すると、建物の倒壊や景観の悪化、不法侵入といった問題を引き起こす可能性があります。そのまま放置すれば地震による倒壊などのリスクが高まりますし、台風による外壁の破損や汚れの放置などは、通行人や近隣の家屋に被害が及ぶ可能性もあり、損害賠償責任を負う可能性も考えられ。深刻な問題を引き起こす可能性があります。

また衛生面や景観面においても、放置された腐敗したゴミによる悪臭の発生や、ネズミや害虫の大量発生、ゴミの散乱が考えられ、所有者やその家族だけでなく、周辺住民に悪影響を及ぼす恐れがあります。

空き家の適切な管理のための法律

こうした問題に対応するため、空き家の適切な管理を促す「空家等対策の推進に関する特別措置法」（以下「空家法」といいます。）が制定されました。この法律では、周辺地域に悪影響を与える恐れのある空き家を「特定空家」に認定し、市区町村による指導や勧告、解体などの行政処分を可能としています。

所有者が適切に管理を行わない空き家は、市区町村によって「特定空家」に指定される可能性があります。特定空家等に指定されると、所有者は撤去などの措置を命じられる場合があります。所有者が命令に従わない場合は、50万円以下の過料が科せられるほか、行政による強制撤去などの対応が行われることもあります。

しかし、特定空家に認定されてからの対応には限界があるという課題がありました。そこで、令和5年（2023年）に空家法が改正され、空き家の除却（解体）、活用、適切な管理を推進するための措置が強化されました。

ただし、空家法に基づく勧告を受けた特定空家の敷地や、居住に必要な管理がされていないなど、今後居住する見込みがない空き家の敷地については、この軽減措置が適用されません。

空家等管理活用支援法人制度の創設放置すれば、倒壊や崩壊などの深刻な安全上の危険性や衛生上の問題を引き起こす可能性がある状態、または適切な管理が行われていないために著しく景観を損なっている状態、さらに周辺の生活環境の保全を図るために放置することが望ましくない状態などが、特定空家の認定対象となります。

特定空家に認定された後、行政による助言や指導を受けても改善が見られない場合は、勧告が出され、固定資産税の軽減措置が受けられなくなります。2023年からは、特定空家になる前の状態である空き家も「管理不全空家」とされ、指導や勧告の対象となりました。管理不全空家についての要綱は、国土交通省のサイトを参考にして覧ください。

参考　・空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報

空き家の管理に関する税制や解決ポイント

空き家を自分で管理する際は、次のチェックシートを使うことで適切な管理ができます。

備考　「空き家管理チェックリスト」

項目	内容	確認頻度
清掃	室内、庭、外壁などの清掃	月1回
換気	窓やドアを開けて空気の入れ替え	月1回
通水	水道、トイレ、排水口などの確認	月1回
庭木の剪定	庭木の剪定、除草	年2回
郵便物の確認	郵便受けの確認、郵便物の回収	月1回
雨漏りチェック	天井、壁、窓の周辺に雨漏りの跡がないか確認	年2回
害虫チェック	害虫の侵入や発生がないか確認	年2回
不法投棄チェック	敷地内に不法投棄物がないか確認	月1回
建物の外壁チェック	外壁のひび割れや剥がれがないか確認	年1回
屋根のチェック	屋根の瓦のズレや破損がないか確認	年1回
防犯チェック	窓やドアの鍵が確実に閉まっているか確認	月1回
電気・ガス・水道のチェック	ブレーカーの確認、ガスの元栓の確認、水道メーターの確認	年1回

空き家でも税制優遇が受けられる場合

不動産を所有する際には、固定資産税などの税金が発生します。しかし、住宅やマンションなどの居住用建物の敷地である「住宅用地」に対しては、課税標準（固定資産税等の評価額）を減額する特例が設けられています。

具体的には、固定資産税においては、住宅用地の面積が200平方メートル以下の部分（小規模住宅用地）については課税標準が6分の1に、面積が200平方メートルを超える部分（一般住宅用地）については課税標準が3分の1に減額されます。

種類	固定資産税	都市計画税
小規模住宅用地（200m2以下）	課税標準の6分の1に減額	課税標準の3分の1に減額
一般住宅用地（200m2超）	課税標準の3分の1に減額	課税標準の3分の2に減額

税制による空き家対策法で面倒な管理から解放される

空き家の管理に関しては、さらに次のような対策もあります。

相続や贈与などにより取得した空き家とその敷地を売却する場合、一定の条件を満たせば、所得税や個人住民税において、譲渡所得から3,000万円までが控除される特例措置が適用されます。

この特例措置の利用には、令和9年（2027年）12月31日までに売却することが必須となります。

特例措置の適用要件は、以下のとおりです。

• 相続開始直前（老人ホームなどに入所している場合は、入所直前）まで被相続人が一人で居住していたこと。
• 相続開始から売却時まで、空き家が使用されていないこと。
• 耐震基準を満たした家屋であるか、家屋を取り壊した後の敷地を売却すること。あるいは、家屋の売却後、翌年2月15日までに家屋の耐震改修または取り壊しを行うこと。
• 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋であること。
• 相続開始の日から3年を経過した年の12月31日までに売却すること。
• 売却価格が1億円以下であること。

空き家活用を検討する際には、売却や賃貸だけでなく、改修工事も重要な選択肢となります。耐震性強化や外観改善など、目的は多岐にわたります。改修の必要性や内容については、建築士などの専門家と相談し、適切なプランを検討することが重要です。改修工事には、国や地方自治体から補助金が支給される場合があります。補助金の対象となる改修工事の要件は、自治体によって異なりますので、事前に確認が必要です。「○○市 住宅 補助金」などのキーワードで検索したり、関連するウェブサイトを利用したりして、情報収集を行いましょう。

空き家の管理のため相続するときの注意点

空き家問題の大きな要因の一つとして、相続が挙げられます。

親世代が健在のうちに、将来の住居に関する話し合いをしておくことは非常に重要です。親御さんの考えや思いを共有せずに、子ども世代が相続してしまうと、空き家となった実家をどうするかという具体的な方針がなかなか決まらず、放置されてしまうケースは少なくありません。

また、生まれ育った家への愛着や、将来親族が住むかもしれないといった考えから、売却や賃貸をためらい、結果的に利用可能な住宅が空き家になってしまうケースも少なくありません。

現在空き家ではないとしても、親御さんの施設入居や逝去などをきっかけに、実家が空き家になる可能性は十分に考えられます。

空き家化を防ぐためには、相続後、関係者間で「誰が住むのか」「売却するのか賃貸するのか」「解体するのか」といった将来の方向性について、事前に話し合っておくことが重要です。

空き家活用サービスを利用し管理を楽にする

空き家は放置すると、老朽化が進み、倒壊や火災などの危険性が高まります。このような状況を防ぐため、国や自治体では、空き家対策として様々な補助金制度を設けています。

空き家に関する補助金制度は、自治体によって内容や条件が異なるため、まずはお住まいの地域の市区町村のウェブサイトで情報を収集することをお勧めします。市区町村のウェブサイトに情報がない場合は、直接窓口に問い合わせてみましょう。

また、近年では、民間事業者と連携し、空き家の解体やリフォームを支援する自治体も増えています。

このような自治体では、解体業者などの紹介や、空き家対策に関する相談窓口なども提供している場合があります。

空き家を放置すると、近隣住民への迷惑や、地域全体の景観悪化にもつながる可能性があります。
空き家をお持ちの方は、早急に具体的な対策を講じることで、安全な環境を維持し、地域社会への貢献にもつながるでしょう。

空き家管理に役立つツールやサービス

空き家管理に役立つツールやサービスは、以下の通りです。

空き家管理アプリ

• 空き家の状態を写真や動画で記録
• 管理状況を共有
• 管理会社との連携

空き家管理サービス

• 空き家の管理、巡回、清掃、修繕など
• 専門家による相談

空き家マッチングサイト

• 空き家の売買、賃貸、活用に関する情報
• 空き家所有者と利用者のマッチング

空き家問題の解決策

空き家の放置は、近隣住民への迷惑行為や税金の負担増加など、様々な問題を引き起こします。しかし、適切な対策を講じることで、これらのリスクを回避することができます。

空き家に関する法律や制度を理解し、空き家の除却・解体、改修、活用サービスの利用、売却など、状況に合わせた対策を検討しましょう。

自治体への相談も有効です。早めの対策によって、安心安全な住環境を守り、空き家を有効活用できる道が開けます。

まとめ　空き家問題！放置せずに適切な対策を！

近年、空き家問題が深刻化する中、市区町村は空き家の活用促進を図るための新たな施策を導入しました。その一つが、「空家等活用促進区域」の設定です。

この区域内では、市区町村が定めた指針に基づき、所有者に対して空き家の活用を積極的に働きかけることができます。具体的には、活用に向けた助言や情報提供、さらには財政的な支援なども検討されます。

空き家の活用促進を検討してみる

空き家の活用を促進するためには、建築基準法などの規制が障害となるケースも少なくありません。そこで、必要に応じて用途規制や前面道路の幅員規制の見直しも検討されるようになりました。

これらの規制緩和により、空き家の利活用が促進され、地域の活性化に貢献することが期待されます。

自治体は、地域活性化などの観点から、空き家の活用を促進するための施策を講じることができます。

特定空家に認定された場合、自治体は、所有者に対して、空き家の現状回復や除却のための費用の補助を行うことができます。

自治体は、所有者が空き家の現状回復や除却を行うために必要な資金の借り入れを支援することができます。自治体は、空き家の所有者と連携して、空き家の活用に関する情報提供や相談窓口の設置を行うことができます。

空家等活用促進区域制度の創設従来の空き家対策法では、空き家が特定空家の状態になるまでは、自治体は指導や勧告などの対応ができませんでした。特定空家になってからの対応では、増加する空き家問題への対応に限界がありました。

2023年、空き家対策法が改正され、特定空家になる前に適切な管理を行うため、新たに「管理不全空家」に対する措置が導入されました。これは、放置すると特定空家になる可能性のある空き家を、自治体が管理不全空家として認定し、所有者に管理指針に沿った管理を行うよう指導できるようになりました。指導に従わず状況が改善しない場合は、自治体は勧告を行うことができ、勧告を受けた管理不全空家は、特定空家と同様に、固定資産税などの軽減措置が適用されなくなります。

市区町村は、空家等活用促進区域の設定を通して、所有者との連携強化を図り、空き家問題の解決に向けて積極的に取り組んでいます。地域の特性や状況に合わせて、柔軟な施策を展開していくことが重要です。

親御さんと話し合って将来の対策を検討しましょう特定の空家について、緊急的な状況下においては、行政による強制撤去などの措置が、命令手続きを経ずに迅速に行えるようになりました。これは、台風などの自然災害による危険が迫っている場合などに、安全確保を迅速に行うことを可能にするものです。

空き家の中の家財整理

空き家を所有しているものの、管理が困難な場合は、地域に根ざしたNPO法人などのサポートを活用する方法があります。これらの団体は、空き家の有効活用を目的としたサービスを提供しており、空き家所有者と活用を希望する人とのマッチング、賃貸や管理など、幅広いニーズに対応しています。

自治体によっては、NPO法人や民間事業者と連携し、空き家活用に関する情報提供やサービス紹介を行っている場合もありますので、地域の窓口に問い合わせてみましょう。

空き家管理に関するQ&A

Q1. 空き家管理を怠るとどうなりますか？

A1. 建物の老朽化、防災・防犯上のリスク、衛生上のリスク、法的なリスクなどが発生する可能性があります。

Q2. 空き家管理の費用はどのくらいかかりますか？

A2. 管理方法や建物の状態によって異なりますが、月額数千円～数万円程度が目安です。

Q3. 空き家管理を管理会社に委託するメリットは？

A3. 専門的な知識や経験に基づいた管理、定期的な巡回や報告、トラブル発生時の対応などが挙げられます。

Q4. 空き家管理に関する相談窓口は？

A4. 市区町村の空き家相談窓口、一般社団法人移住・住みかえ支援機構、空き家管理サービスを提供する民間事業者などがあります。

Q5. 空き家管理に役立つツールやサービスは？

A5. 空き家管理アプリ、空き家管理サービス、空き家マッチングサイトなどがあります。